domingo, diciembre 5, 2021
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Ventajas y desventajas de CRAR!

Como propietario, es posible que un inquilino se enfrente a un alquiler impago en el curso de la administración de su propiedad. En los contratos de arrendamiento comercial, existe un marco de recuperación específico que permite recuperar los atrasos mediante acciones de ejecución. Este es el proceso de recuperación de atrasos de alquileres comerciales (conocido como CRAR).

¿Qué es la recuperación de los atrasos de alquileres comerciales?

Démosle un pequeño trasfondo de la ley.

CRAR es un método de acción coercitiva para atrasos de alquiler de propiedad comercial que se implementó el 6 de abril de 2014.

los proceso de recuperación de atrasos de alquileres comerciales permite que un arrendador autorice agentes de ejecución apoderarse de la custodia de los activos de un inquilino y venderlos a recuperar los atrasos de alquiler de igual valor.

El CRAR establece un proceso por etapas en el que agentes de la ley están obligados a enviar varios avisos a los inquilinos. Aunque no se requiere una forma específica de notificación, el CRAR estipula que se debe incluir cierta cantidad de información.

Aplicación de CRAR

Circunstancias en las que CRAR se aplica y no se aplica |

CRAR no se aplica

  1. Arrendamiento por tolerancia (que se crea cuando un inquilino permanece en la ocupación de una propiedad más allá del vencimiento del contrato de arrendamiento, sin el consentimiento del propietario).
  2. Licencias (como licencias para ocupar).

Se aplica CRAR

  1. Todos los acuerdos de arrendamiento de locales «comerciales».
  2. Solo se aplica a los locales cubiertos por el contrato de arrendamiento.
  3. Dichos arrendamientos deben hacerse por escrito, específicamente, el CRAR establece que si el arrendamiento no es por escrito, el CRAR no puede ejercerse.
  4. ‘Arrendamientos a voluntad’.

Para las explotaciones agrícolas se aplican normas específicas.

Definición de arrendamiento comercial

CRAR solo se aplica a arrendamientos comerciales, Como se dijo anteriormente. Los arrendamientos comerciales son aquellos que no se alquilan ni se habitan para una vivienda residencial por CRAR.

Los propietarios deben estar al tanto de los derechos de uso que se ofrecen a los inquilinos, ya que esto podría resultar en que el contrato de arrendamiento no se clasifique como un contrato de arrendamiento “comercial”, eliminando la oportunidad de emprender acciones de cumplimiento bajo el CRAR. La palabra ‘como habitación’, como se mencionó anteriormente, está definida en la ley y se aplica cuando el contrato de arrendamiento habilita uno o ambos de los siguientes: |

  • ocupación solo como vivienda; o
  • ocupación como vivienda junto con otro uso.

Si los alquileres residenciales se proporcionan en violación de las disposiciones de un contrato de arrendamiento superior, estarán dentro del alcance (y el contrato de arrendamiento anterior no se quitará del alcance). Este es el caso para evitar que un arrendatario comercial eluda el régimen CRAR simplemente permitiendo que un tercero ocupe como residencia en violación del contrato superior.

S. No Ventajas de CRAR Desventajas de CRAR
1. Puede ser un medio rápido y eficaz de recuperar los atrasos. Para los propietarios, tendrá el efecto de renunciar a cualquier derecho de decomiso (es decir, el derecho a poner fin al contrato de arrendamiento) que pueda haber surgido. Teniendo en cuenta esto, antes de tomar medidas como parte del proceso CRAR, el propietario debe tomar un consejo específico y explorar:

· Si importará que, en consecuencia, se pierda cualquier derecho a perder; y

· Cómo tratará el arrendador cualquier incumplimiento existente del contrato de arrendamiento (que no sea el impago del alquiler).

2. Los costos limitados como el costo de la ejecución son asumidos y recuperados por el inquilino como parte de la recuperación de la ejecución. Además, como se requiere que el inquilino reciba un aviso con siete días de anticipación sobre la posible acción de ejecución, le brinda al inquilino la oportunidad de deshacerse de sus bienes u ‘ocultarlos’ antes de la incautación.
3. Su inquilino actual se quedaría en las instalaciones, lo que le evitaría el problema de tener una tienda vacía temporalmente y tener que encontrar un nuevo inquilino. Quizás el mayor problema es que un agente de ejecución no puede actuar sobre CRAR y el decomiso de la misma deuda al mismo tiempo, el ejercicio de CRAR constituye una renuncia al derecho de decomiso instantáneo (del arrendamiento). Por lo tanto, si se usa CRAR y se determina que su arrendatario no tiene los medios económicos o los activos para pagar la obligación, básicamente está “atrapado con él” hasta que no se pague el siguiente trimestre, lo que podría ser muy costoso.
4. Si el Deudor paga en su totalidad en el momento de la llamada o se adhiere al Acuerdo de Bienes Controlados acordado, usted recibirá el dinero que se le adeude. El valor de los bienes incautados es la otra cuestión. Los costos del subastador se deducen primero de la venta, seguidos por las tarifas de cumplimiento, y el dinero restante se aplica al monto y las tarifas pendientes. Como resultado, si las ventas de bienes no generan mucho dinero, es posible que obtenga un rendimiento muy bajo. Además, el inquilino no puede comerciar porque ha eliminado los productos básicos que le permiten hacerlo.

Carta y procedimiento CRAR: ¿cuál es el proceso?

Antes de que se pueda ejercer un CRAR

Deben cumplirse las siguientes condiciones antes de poder ejercer un CRAR |

  • el inquilino debe estar en mora antes de dar aviso de ejecución
  • el monto de los atrasos reclamados debe ser seguro o poder ser calculado con certeza
  • el monto de las reclamaciones por atrasos cumple con el monto mínimo establecido en la legislación; actualmente se establece que es un alquiler de siete días; y
  • los atrasos aún deben estar impagos en el momento en que acción de ejecución entra en vigor (siendo la fecha de toma de la mercancía).

¿Quién puede ejercitar el CRAR?

La parte principal que puede utilizar el CRAR es el arrendador. La Ley define al «arrendador» como la única persona que tiene derecho a la reversión instantánea del contrato de arrendamiento. Esto significa que un propietario puede usarlo si su inquilino inmediato no ha pagado el alquiler (no un sub-inquilino).

No suele ocurrir que el propietario sea el mismo. Cuando existe copropiedad, cualquiera de los copropietarios tiene derecho a ejercer los derechos CRAR.

Hay algunas otras circunstancias en las que una parte que no sea el arrendador puede ejercer el CRAR. Esto incluye |

  • un prestamista o acreedor hipotecario (normalmente un banco o una sociedad de crédito hipotecario); y
  • un síndico de la corte.

Un acreedor hipotecario también puede hacer cumplir la CRAR, pero solo cuando |

  • el acreedor hipotecario ha notificado su intención de tomar posesión; o
  • el contrato de arrendamiento es vinculante para el acreedor hipotecario.

Si se ha designado un síndico en interés del arrendador, el síndico puede ejercer el CRAR en el lugar del arrendador y en nombre del arrendador.

Etapas

Hay tres etapas para el CRAR de la siguiente manera |

La etapa de cumplimiento | la carta de siete días (notificación de ejecución) proporciona un aviso de atrasos y ofrece al inquilino un período de siete días para pagar los atrasos.

Etapa de ejecución | si el inquilino no paga dentro de los siete días, el oficial de ejecución busca tomar el control de la propiedad del inquilino equivalente al valor del alquiler adeudado; y

Etapa de eliminación | los bienes incautados suelen venderse en subasta pública.

Distribución

El producto de la venta de los bienes incautados debe utilizarse para pagar la cantidad adeuda. El importe adeudado se calcula de la siguiente manera |

  • la deuda que queda sin pagar (o un monto menor si el propietario acepta aceptar esto en el pago total del monto adeudado); y
  • costos recuperables en el ejercicio del CRAR.
  • Cualquier excedente de los ingresos después del pago de la cantidad pendiente debe ser entregado al inquilino.

Plazos de ejecución

El agente de ejecución deberá ejecutar la recuperación dentro de los 12 meses siguientes a la fecha de la notificación de ejecución. Con una orden judicial, este período podría extenderse. Si el tribunal está convencido de que se ha excedido el límite de tiempo, el tribunal lo prorrogará si |

  • la solicitud a la corte ha sido hecha por el agente apropiado o por el propietario.
  • no ha habido una prórroga previa del tiempo, y
  • el tribunal considera que el arrendador o el agente de ejecución tiene motivos razonables para no haber tomado el control de los bienes durante el período inicial de 12 meses.

Si el agente de ejecución y el inquilino llegan a un acuerdo de reembolso, se extenderá el límite de tiempo de 12 meses. Si se incumple el acuerdo de reembolso, el período de 12 meses comenzará a correr a partir de la fecha del incumplimiento del contrato de arrendamiento.

CRAR y desalojo

Un inquilino puede recuperar la posesión de la propiedad perdiendo el contrato de arrendamiento, pero no le permite recuperar el alquiler impago. Si un arrendador elige perder el contrato de arrendamiento, pierde el poder de confiscar los activos del inquilino y usarlos para liquidar los atrasos a través del proceso CRAR.

Sin embargo, la renuncia tiene ciertas ventajas. En la mayoría de los casos, no es necesario avisar. Además, si el inquilino continúa sin pagar el alquiler, el propietario deseará tomar posesión de la propiedad lo antes posible para que pueda volver a alquilarla y obtener ingresos por alquiler.

Tras la finalización de un contrato de arrendamiento, CRAR solo se puede utilizar cuando |

  • El control de los bienes ya se había tomado antes de la finalización del contrato de arrendamiento, y
  • el alquiler vencía y era pagadero antes de la finalización del contrato de arrendamiento y se aplican todas las condiciones siguientes |
  • el contrato de arrendamiento no se perdió.
  • es dentro de los 6 meses posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento.
  • el arrendatario debía pagar el alquiler y esa persona todavía está en posesión de parte del local.
  • cualquier nuevo contrato de arrendamiento en virtud del cual el inquilino permanece en posesión es un local comercial, y
  • el propietario no ha cambiado.

Resumiendo

Si a un arrendador se le debe una renta, él o ella pueden solicitar la confiscación, así como el proceso CRAR. Si es posible, el decomiso ayuda al arrendador a reclamar su propiedad rápidamente, y la perspectiva de decomiso puede incluso obligar al inquilino a pagar los atrasos. CRAR puede ser una forma rápida de pagar el alquiler y garantizar que el inquilino continúe ocupando y pagando el alquiler en el futuro, además de permitir que el propietario incluya sus gastos en la recuperación del alquiler.

La clave para usar CRAR es que un agente de ejecución certificado maneje el caso en su nombre. Ellos son los que hablarán con el deudor y, si es necesario, reclamarán los bienes.

Shergroup cuenta con un equipo competente de agentes de ejecución certificados que son expertos en el uso de CRAR y otros procesos de cobro de deudas. Esto significa que podemos brindar nuestros servicios y conocimientos para ayudarlo a determinar si CRAR es el mejor curso de acción para su situación y, de ser así, implementar el proceso. Puede contactarnos en la siguiente lista de canales para discutir sus requisitos y comenzar.

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